Evlilik birliği süresince eşlerin birlikte yaşadığı konut, tapu kaydında yalnızca bir eşin üzerine kayıtlı olsa bile özel bir hukuki koruma altındadır. Uygulamada pek çok kişi, tapunun kendi adına olduğunu düşünerek evin serbestçe satılabileceğini varsayar; oysa Türk Medeni Kanunu bu konuda açık bir sınır çizmiştir.

Aile konutu şerhi ve eşin rıza şartı, özellikle boşanma sürecinin başladığı ya da eşler arasında güven bunalımının yaşandığı dönemlerde hayati önem taşır.

Bu yazıda Kartal Aile Hukuku Avukatı olarak tapusu tek eşe ait olan evin diğer eşin onayı olmadan satılıp satılamayacağını, şerhin bulunmadığı hallerde satışın hukuki akıbetini ve rızasız satış yapılmışsa izlenecek yolu ele alıyoruz.

Aile Konutu Kavramı ve TMK 194

Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi, eşlerin birlikte yaşam faaliyetlerini sürdürdüğü, günlük hayatlarını şekillendirdiği ve yaşamlarının merkezini oluşturan konutu aile konutu olarak tanımlar. Bu kavram, tapudaki kayıttan bağımsız olarak fiilî kullanıma göre belirlenir. Bir konutun aile konutu sayılabilmesi için eşlerin resmi evlilik bağının bulunması ve o konutu sürekli, birlikte yaşam alanı olarak kullanması yeterlidir.

Önemle belirtmek gerekir ki aile konutu yalnızca bir tane olabilir. Eşlerin yaz aylarında kullandığı yazlık ya da ziyaret amacıyla gittikleri ikinci bir ev, yaşamın merkezini oluşturmadığı sürece aile konutu olarak nitelendirilemez. Aile konutunun belirlenmesinde resmi ikametgah adresi önemli bir gösterge olmakla birlikte, asıl ölçüt eşlerin fiilen ve sürekli olarak birlikte yaşadığı mekandır.

TMK 194/1 hükmü açıktır: eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez, aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz veya aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez. Bu düzenleme emredici niteliktedir; önceden feragat edilemez, eşlerin anlaşmasıyla kaldırılamaz ve genel bir rıza beyanıyla aşılamaz. Her işlem için ayrı ayrı açık rıza aranır. Rıza herhangi bir şekle bağlı olmayıp sözlü olarak dahi verilebilir; ancak önemli olan rızanın açık, belirli bir işleme yönelik ve her işlem için ayrı olmasıdır.

Şerh Olmasa Bile Satış Geçerli mi

Uygulamada en sık düşülen yanılgılardan biri, tapuda aile konutu şerhi bulunmadığında satışın geçerli olacağı düşüncesidir. Ancak aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Başka bir deyişle, şerh konulduğu için taşınmaz aile konutu olmaz; taşınmaz zaten aile konutu olduğu için üzerine şerh konulabilir.

Dolayısıyla tapuda herhangi bir şerh işlenmemiş olsa dahi, fiilen aile konutu olarak kullanılan taşınmazın malik eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan satılması TMK 194 hükmü gereği geçersizdir. Bu durum, kanunun getirdiği sınırlamanın doğrudan evin aile konutu niteliğinden kaynaklanması ile açıklanır. Şerhin tapuya işlenmesi ise bu korumayı üçüncü kişiler bakımından görünür kılar.

İyiniyetli Üçüncü Kişi Korunur mu

Tapu sicili hukuku bakımından TMK 1023. maddesi, tapu kaydına güvenerek işlem yapan iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımını korur. Bu genel kural, aile konutu meselesinde uzun süre tartışma konusu olmuştur. Yargıtay'ın eski uygulamalarında, tapuda aile konutu şerhi bulunmadığı hallerde iyiniyetli üçüncü kişinin mülkiyet kazanımının korunacağı yönünde kararlar veriliyordu.

Ancak güncel Yargıtay içtihatlarında bu yaklaşımdan açıkça dönülmüştür. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik kararlarına göre, aile konutu üzerinde eşin açık rızası alınmadan gerçekleştirilen satış işlemi, tapuda şerh bulunup bulunmadığına bakılmaksızın geçersizdir. Üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu iddiası tek başına bu geçersizliği ortadan kaldırmaz.

Bununla birlikte üçüncü kişinin korunup korunamayacağı değerlendirilirken Yargıtay bazı somut ölçütlere dikkat etmektedir:

• Taşınmazın kısa süre içinde birden fazla el değiştirip değiştirmediği
• Satış bedelinin piyasa değerinin çok altında gösterilip gösterilmediği
• Alıcının evi hiç görmeden satın alıp almadığı

Bu ölçütler, özellikle muvazaalı satış iddialarında mahkemenin alıcının gerçekten iyiniyetli olup olmadığını sorgulamasına zemin hazırlar.

Rızasız Satışta Tapu İptal ve Tescil Davası

Malik eşin diğer eşin açık rızasını almaksızın aile konutunu sattığı hallerde, rızası alınmayan eş tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu dava, taşınmazın bulunduğu yer aile mahkemesinde görülür. Davalılar, satışı gerçekleştiren eş ve taşınmazı satın alan üçüncü kişidir.

Davacı eşin mahkemede ispat etmesi gereken temel hususlar şunlardır: söz konusu taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanıldığı ve satış işlemine açık rızasının bulunmadığı. Aile konutu olduğunun ispatında ikametgah kayıtları, elektrik-su-doğalgaz faturaları, nüfus müdürlüğü kayıtları ve tanık beyanları delil olarak kullanılabilir. Kartal Avukat desteği ile yürütülen bu davalarda, delillerin eksiksiz toplanması sürecin hızlı sonuçlanması açısından belirleyicidir.

Tapuda aile konutu şerhi varken gerçekleştirilmiş bir satışta üçüncü kişinin iyiniyeti zaten ortadan kalkmış sayılacağından, mahkeme kural olarak tapu kaydının iptaline karar verir. Şerh yoksa bile, yukarıda açıklanan güncel Yargıtay içtihadı doğrultusunda rızasız satışın geçersiz sayılması mümkündür.

Dikkat edilmesi gereken bir nokta daha vardır: satış gerçekleştikten sonra rızası alınmamış eş satışa sonradan onay verirse, bu durumda işlem geçerli hale gelir. Dolayısıyla satışın geçersizliği, rızası alınmayan eşin bu işleme itiraz etmesi koşuluna bağlıdır. Eş sessiz kalmak yerine haklarını kullanarak hukuki yollara başvurmalıdır; aksi takdirde zımni onay tartışması gündeme gelebilir.

Aile Konutuna Eş Rızası Olmadan İpotek Konulabilir mi

İpotek hakkı, mülkiyet hakkını kısıtlayıcı nitelikte bir sınırlı ayni hak olduğundan, aile konutu üzerinde ipotek tesis edilebilmesi için de malik olmayan eşin açık rızası aranır. Eş rızası alınmadan konan ipotek geçersizdir ve malik olmayan eş, ipoteğin terkini (kaldırılması) talebiyle mahkemeye başvurabilir.

Uygulamada bankalar konut kredisi veya ticari kredi karşılığında ipotek talep ederken genellikle eşin rızasını aramaktadır. Ancak bazı hallerde bankanın eksperi taşınmazda bir ailenin yaşadığını tespit etmesine rağmen diğer eşin rızasını almadığı durumlarla karşılaşılabilir. Yargıtay bu gibi durumlarda bankanın iyiniyetli sayılamayacağına hükmetmiştir. İpotekli bir taşınmaz üzerine aile konutu şerhi konulmasında ise herhangi bir engel yoktur; şerh konulması ipoteğin varlığını ortadan kaldırmaz, ancak taşınmazın aile konutu olduğunu kayıt altına alır.

Rıza Verilmezse Hakimin Müdahalesi

TMK 194/2 hükmüne göre, rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmaksızın kendisine rıza verilmeyen eş, hakimin müdahalesini isteyebilir. Bu durumda malik eş aile mahkemesine başvurarak, diğer eşin haklı bir gerekçe olmaksızın rıza vermekten kaçındığını ileri sürebilir. Mahkeme somut olayın koşullarını değerlendirerek rıza yerine geçecek bir karar verebilir. Bu yol, özellikle eşler arasında iletişimin tamamen koptuğu veya diğer eşin kötü niyetle rıza vermekten kaçındığı hallerde başvurulan bir hukuki çaredir.

Burada önemli bir ayrım yapılmalıdır: hakimin müdahalesi yolu yalnızca malik eşe tanınmış bir imkandır. Malik eş, örneğin ekonomik zorunluluk nedeniyle evi satmak istiyor ancak diğer eş herhangi bir haklı gerekçe ileri sürmeksizin rıza vermekten kaçınıyorsa, mahkeme bu durumu değerlendirerek satışa izin verebilir. Ancak mahkeme, bu kararı verirken çocukların üstün yararını, ailenin barınma ihtiyacını ve diğer eşin korunmaya değer menfaatlerini göz önünde bulundurur.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur ve Kaldırılır

Malik olmayan eş, gerekli belgelerle birlikte doğrudan tapu müdürlüğüne başvurarak aile konutu şerhi konulmasını talep edebilir. Başvuru için gereken belgeler genel olarak nüfus kayıt örneği, evlilik cüzdanı, muhtarlıktan alınmış konutun aile konutu olduğunu gösterir belge ve kimlik belgesidir. Aile konutu şerhi koydurmak için herhangi bir harç veya masraf alınmaz. Aynı işlem e-Devlet üzerinden WebTapu sistemi aracılığıyla da gerçekleştirilebilir.

Şerhin kaldırılması ise birkaç farklı yoldan mümkündür. Eşlerin birlikte tapu müdürlüğüne başvurması halinde şerh rızaen kaldırılabilir. Eşlerden birinin tek başına kaldırma talebi ancak evliliğin boşanma, ölüm, gaiplik veya evliliğin iptali kararıyla sona erdiğinin belgelenmesi halinde kabul edilir. Haksız veya hukuka aykırı konulmuş bir şerhin kaldırılması ise mahkeme kararı gerektirir. Kartal Aile Hukuku Avukatı desteği, özellikle şerhin kaldırılması sürecinde tarafların haklarının korunması açısından önem taşır.

Kira ile Sağlanan Aile Konutunda Durum

Aile konutu yalnızca mülkiyet hakkına dayalı taşınmazlarla sınırlı değildir. TMK 194/4'e göre aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiralayana yapacağı bildirimle kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bu bildirimden sonra her iki eş kira borcundan müteselsilen sorumlu olur. Böylece malik eşin kira sözleşmesini feshederek aileyi evsiz bırakması da engellenmiş olur. Kiracı eşin, kiralayana bildirimde bulunması herhangi bir şekle bağlı değildir; ancak ispat kolaylığı açısından noter kanalıyla veya yazılı bildirim yapılması tavsiye edilir.

Aile Konutu Korumasının Sınırları

Aile konutu koruması yalnızca tek bir taşınmaz için geçerlidir. Eşlerin yıl içinde kullandığı birden fazla konut olsa bile, yalnızca yaşamlarının merkezini oluşturan konut aile konutu olarak kabul edilir. Yazlık, dağ evi veya tatil amaçlı kullanılan ikincil konutlar bu korumadan yararlanamaz. Ayrıca aile konutu korumasından söz edebilmek için geçerli bir evlilik birliğinin varlığı şarttır; nişanlılar veya birlikte yaşayan ancak resmi nikahı bulunmayan çiftler bu haktan yararlanamaz.

Evlilik birliğinin sona ermesi halinde ise konut aile konutu niteliğini kaybeder. Kesinleşmiş boşanma kararı, eşlerden birinin ölümü veya evliliğin iptali gibi durumlarda aile konutu şerhi de hukuki dayanağını yitirir ve kaldırılabilir hale gelir. Öte yandan eşlerin haklı bir sebep olmaksızın ayrı yaşadığı dönemlerde aile konutu niteliği ortadan kalkmaz; ancak konutun üçüncü kişilere kiraya verilmesi gibi aile bireyleri tarafından fiilen kullanılmadığı hallerde bu nitelik sona erer.

Akdemir Hukuk Bürosu – Aile Hukuku Konularında Hukuki Destek (Kartal Hukuk Ofisi)

Akdemir Hukuk Bürosu, aile konutu şerhi konulması, rızasız satış ve ipotek işlemlerine karşı tapu iptal davaları ile eşin rıza vermekten kaçınması halinde hakimin müdahalesi taleplerinde müvekkillerine hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır. Av. Muhammet Akdemir, aile hukuku alanındaki uyuşmazlıklarda müvekkillerinin haklarını titizlikle takip etmektedir.

Büromuz Kartal'ın Soğanlık semtinde yer almakta olup Cevizli, Cumhuriyet, Çarşı, Çavuşoğlu, Esentepe, Ferhat Paşa, Gümüşpınar, Hürriyet, Karlıktepe, Kordonboyu, Orhantepe, Orta, Petroliş, Rahmanlar, Yalı, Yeni, Uğur Mumcu, Yakacık ve Yeşilbağlar başta olmak üzere Kartal'ın tüm semtlerinden kolaylıkla ulaşılabilir konumdadır.

Aynı şekilde Maltepe, Pendik ve çevre ilçelerden gelen müvekkillerimize de hizmet vermekteyiz.

Ofisimiz Kartal Metro Durağı'na, Kartal Adliyesi'ne ve E-5 Karayolu'na yakın konumuyla pratik ulaşım imkânı sunmaktadır.

Daha detaylı bilgi almak ve hukuki danışmanlık için İstanbul Kartal/Soğanlık'ta bulunan Akdemir Hukuk Bürosu'nu ziyaret edebilir veya 0 505 589 86 36 numaralı telefondan iletişime geçebilirsiniz. Aile Hukuku alanında uzman büromuz, sizlere hukuki destek sağlamaya hazırdır.

Avukat Muhammet Akdemir Kimdir?